Перечень зданий и сооружений в составе объектов капитального строительства: рекомендации по формированию, особенности идентификации объектов, типичные ошибки

Ошибки при формировании перечня зданий и сооружений встречаются в половине проектов, которые проходят экспертизу. Это приводит к отсутствию некоторых работ при подготовке проектной документации и получению отрицательного заключения. В статье рассказываем, как сформировать перечень зданий и сооружений в составе объектов капитального строительства и при этом не ошибиться.

Почему важно правильно оформить перечень ЗиС и что будет, если этого не сделать

Определение перечня зданий и сооружений (ЗиС) в составе объектов капитального строительства — один из ключевых шагов проектирования. На начальных этапах этот перечень может существовать в любом виде, хоть на листочке у руководителя проекта. Главная его задача — определить, какие здания и сооружения нужны, какие у них характеристики и особенности. По мере разработки проекта он уточняется и дополняется.

Перечень ЗиС оформляется как приложение к заданию на проектирование и включается в состав проектной документации. От того, насколько точно и правильно составлен перечень, зависит эффективность и безопасность строительства, а также с какого раза вы получите положительное заключение экспертизы.

Перечень объектов должен удовлетворять требованиям к этапу строительства согласно пункту 8 Положения 87.

Представим, что застройщик решил построить фабрику. Год идет разработка проектной документации, два года длилось само строительство. И вдруг оказалось, что фабрику нельзя эксплуатировать, так как забыли построить трансформаторную подстанцию или подъездную дорогу. Ситуация, конечно, утрированная. Но на практике ошибки в определении перечня зданий и сооружений встречаются более чем в половине проектов.

Если к середине экспертизы выясняется, что требуется реконструкция существующего здания, то сделать изыскания, провести обследования, получить всю ИРД на данный объект в течение оставшихся 20–40 рабочих дней невозможно.

Помимо отрицательного заключения, могут быть и другие риски:

• увеличение сроков проектирования и реализации проекта в целом;

• увеличение бюджета проекта;

• вероятность невозможности реализации проекта, например, когда для работы основного объекта нужна реконструкция технологически связанного здания, которое невозможно реконструировать;

• риск получить штраф, вплоть до приостановки деятельности, если обнаружатся нарушения законодательства во время эксплуатации объекта.

Порядок формирования перечня ЗиС

Мы рекомендуем следующий порядок определения перечня зданий и сооружений:

Этап 1. Определите бизнес-цель проекта.

Важно на первом этапе понимать, какая задача стоит перед объектом. Это позволит учесть все ЗиС. Примеры бизнес-целей:

• увеличение производства на Х тонн в год;

• создание электрогенерации для обеспечения фабрики на Х МВт в час;

• организация доставки груза от карьера к складу.

Этап 2. Определите, какие здания и сооружения вам нужны для решения бизнес-цели.

На этом этапе формируется первичный перечень объектов, необходимых для реализации проекта. Если опираться на примеры из первого этапа, то это будет:

• для увеличения производства — реконструкция (расширение) основного корпуса завода;

• для электрогенерации — строительство ТЭЦ;

• для улучшения логистики — строительство дороги.

Чтобы застраховать себя от ошибок, можно заранее изучить аналогичные объекты. Особенно те, которые уже успешно прошли экспертизу. Это поможет понять, какие здания и сооружения были там основными, какие решения применялись и какие сложности возникали.

Еще один из вариантов — привлечь как можно больше специалистов, которые смогут взглянуть на проект с разных точек зрения и предложить свои идеи. Особенно ценно мнение экспертов, которые хорошо разбираются в технологии работы объекта, который планируется к реализации.

Этап 3. Определите, с какими объектами технологически связаны основные ЗиС.

Тут важно смотреть на технологическую цепочку целиком и место проектируемого объекта в этой цепочке, чтобы не пропустить ни один ЗиС. Например:

• пункт приема сырья, склад готовой продукции для корпуса завода;

• газопровод с ГРС, ТП для ТЭЦ;

• дороги общего пользования, к которым осуществляется примыкание проектируемой дороги.

Этап 4. Обратите внимание на инженерное обеспечение.

Данный пункт проверяем после получения ТУ.

• ТП (электроснабжение), очистные (водоотведение), насосная станция (водоснабжение), котельная (тепло), серверные (сети связи), ПЦН (пункт наблюдения за ПС и ОС) для завода;

• очистные (водоотведение), насосная станция (водоснабжение), подъездная дорога для ТЭЦ;

• ТП (освещение), очистные (водоотведение) для дороги.

Этап 5. Проверьте, какие объекты затрагиваются строительством.

Этот этап особенно важен при плотной застройке или вблизи важных стратегических объектов. Чтобы это сделать, надо ответить на следующие вопросы:

• Попадают ли какие-то здания/сооружения в зону влияния при строительстве?

• Прокладываются ли коммуникации по/через здания и сооружения?

• Перекрывается ли видимость существующим зданиям или сооружениям, например, строительством здания между вышкой КДП и ИВПП?

• Формируете или меняете ли вы СЗЗ? Попадают в нее новые здания или сооружения?

• Является ли объект ОПО? Если да, не нарушает ли он требования к зонам от существующих объектов? Например, запрет на размещение ОПО в 5-й подзоне аэродрома.

При строительстве здания воздействие на соседние объекты неизбежно. Например, при забивке свай возникает вибрация, а нагрузка на грунт может привести к его незначительной просадке и появлению деформаций даже после завершения строительства.

Чтобы оценить возможные последствия, выполняется расчет влияния нового строительства на окружающие здания и сооружения. Если здание или сооружение не справляется с нагрузками, оно включается в проект в качестве объекта реконструкции — с усилением фундамента, несущих конструкций или других элементов. Если реконструкция не требуется, существующие объекты просто фиксируются в перечне ЗиС как существующие.

Аналогичный подход применяется и к инженерным коммуникациям. Например, новая тепловая сеть прокладывается по существующей эстакаде. В первую очередь необходимо проверить, способна ли она выдержать дополнительный вес. Если нагрузка превышает допустимые значения, выполняется усиление конструкции: добавляются опоры, усиливаются балки, привариваются дополнительные элементы. В этом случае эстакада также включается в перечень ЗиС как существующая или как реконструируемая.

Этап 6. Определите вид строительства по каждому зданию из перечня: новое строительство или реконструкция.

На этом же этапе выполняют идентификацию зданий и сооружений. Подробнее про это рассказываем в статье дальше.

Этап 7. Уточните перечень на каждой ключевой точке проекта.

Перечень может корректироваться на разных этапах, когда могут появиться новые исходные данные:

• после формирования перечня;

• после получения ТУ;

• после выполнения изысканий;

• после разработки ПД.

Чем раньше будет определен корректный перечень, тем меньше негативного влияния будет на проект от выявления новых ЗиС. Для аудита корректности определения перечня обращайтесь к нашему менеджеру.

Основные ошибки при формировании перечня

Ошибка 1. Отсутствие перечня как такового

На первый взгляд, может показаться грубой ошибкой, но на практике встречается на каждом втором объекте.

Чаще всего при заполнении задания на проектирование заказчики используют свои шаблоны или типовые формы Минстроя. В них перечислены только идентификационные признаки проектируемых объектов, но нет четкого перечня всех зданий и сооружений, на которые проект влияет. Иногда это просто невнимательность или отсутствие понимания важности такого перечня.

Ошибка 2. Неполный перечень зданий и сооружений

В основном происходит из-за невнимательности или недостаточной квалификации специалистов, ответственных за формирование перечня. Часто не включают здания комплектной поставки (модульные).

Так как некоторые объекты упускаются из виду, происходит несоответствие проектной документации реальным условиям. Это приводит к проблемам при согласовании проекта и прохождении экспертизы. А также к дополнительным затратам на корректировки в процессе строительства.

Ошибка 3. Отсутствие или несоответствие перечня в разных частях ПД

Наличие перечня обязательно в таких разделах, как схема планировочной организации земельного участка (ПЗУ), пояснительная записка (ПЗ), ЗнП.

Часто встречается, что в разных частях проектной документации перечень ЗиС не совпадает. Например, в пояснительной записке указаны два основных здания, в ПЗУ перечислены все объекты, а в разделе ЗнП перечень может вообще отсутствовать. Из-за этого возникают несоответствия между разделами проекта.

Это, как и предыдущие ошибки, затрудняет согласование документации и может вызвать проблемы на этапе строительства.

Ошибка 4. Включение лишних зданий и сооружений

Лишними зданиями считаются те, которые не попадают в зону влияния строительства, но включены в перечень как проектируемые или реконструируемые.

Например, к новому заводу прокладывается линия электропередач, строительство которой идет по отдельному проекту. Ошибкой будет включить эту ЛЭП в перечень как проектируемый объект. Это вызовет вопросы у экспертизы: почему в документации нет изысканий по ЛЭП и где расчеты. Вместо этого правильнее указать в разделе электроснабжения, что подключение идет к линии, построенной по отдельному проекту, и дать на него ссылку.

Иногда в перечень добавляют и вовсе неподходящие объекты. Например, каналы, которые не являются сооружениями, или элементы планировки, которые вообще не относятся к строительству.

Особенности идентификации объектов

Каждый объект капитального строительства подчиняется определенным требованиям законодательства. Идентификация помогает понять, какие нормы применимы для конкретного здания или сооружения: нужно ли получать дополнительные разрешения, проводить обследования. Ее нужно проводить на каждом этапе работы с перечнем.

Идентификационные признаки указываются:

• застройщиком или заказчиком — в задании на выполнение инженерных изысканий и в задании на проектирование;

• проектной организацией — в текстовой части проектной документации.

Здания и сооружения идентифицируются по следующим признакам.

Назначение и принадлежность к объектам транспортной инфраструктуры

Идентификация по назначению и принадлежности к объектам транспортной инфраструктуры проводится по классификатору в Приказе Минстроя РФ от 02.11.2022 № 928/пр. Это помогает понять его дальнейшую классификацию в зависимости от назначения. А значит, правильно применять соответствующие нормативы для проектирования и строительства объектов.

Возможность опасных природных процессов и техногенных воздействий на территории, на которой будет осуществляться строительство

Идентификация по этому признаку проводится в соответствии с районированием территории РФ, данными многолетних наблюдений и результатами инженерных изысканий. Сейсмичность определяют по СП 14.13330.2018, в котором прописаны требования по расчету этих нагрузок и установлены требования к конструированию элементов и их соединений.

Карты сейсмичности показывают вероятность землетрясений за 50 лет:

• карта А — 10 %;

• карта В — 5 %;

• карта С — 1 % (или 90, 95 и 99 % вероятности непревышения).

Также в СП есть таблица с сейсмическим делением субъектов РФ. Для ответственных объектов в зоне с сейсмичностью 6 баллов и выше расчет проводят по данным инженерных изысканий, учитывая сейсмичность, грунты и геологию.

Принадлежность к опасным производственным объектам

Определение категории опасности производственного объекта и его типа должно соответствовать требованиям закона «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

К особо опасным и технически сложным объектам относятся:

• Некоторые объекты использования атомной энергии.

• Гидротехнические сооружения первого и второго классов ответственности.

• Линии электропередачи и объекты электросетевого хозяйства напряжением 330 кВ и более.

• Объекты космической инфраструктуры.

• Объекты инфраструктуры воздушного транспорта.

• Объекты капитального строительства инфраструктуры железнодорожного транспорта.

• Объекты инфраструктуры внеуличного транспорта.

• Портовые гидротехнические сооружения, за исключением некоторых случаев.

• Тепловые электростанции мощностью 150 МВт и выше.

• Подвесные канатные дороги.

• Опасные производственные объекты I и II классов опасности.

Особо опасные и технически сложные объекты в зависимости от уровня потенциальной опасности аварий подразделяются на четыре класса опасности:

• Опасные производственные объекты (ОПО) I и II классов опасности, на которых получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, уничтожаются опасные вещества.

• ОПО, на которых получаются, транспортируются, используются расплавы черных и цветных металлов, сплавы на основе этих расплавов с применением оборудования, рассчитанного на максимальное количество расплава 500 кг и более.

• ОПО, на которых ведутся горные работы (за исключением добычи общераспространенных полезных ископаемых и разработки россыпных месторождений полезных ископаемых, осуществляемых открытым способом без применения взрывных работ), работы по обогащению полезных ископаемых.

Пожарная и взрывопожарная опасность

Идентификация здания или сооружения по признакам, предусмотренным пунктом 5 части 1 настоящей статьи, должна проводиться в соответствии с законодательством Российской Федерации в области пожарной безопасности.

Наличие помещений с постоянным пребыванием людей

Идентификация здания или сооружения по этим признакам должна проводиться в соответствии с требованиями застройщика или заказчика.

Уровень ответственности

Степень требований и мер безопасности на всех этапах существования здания называется уровнем его ответственности. Этот показатель зависит от назначения, функций и технологических особенностей здания. Всего различают три уровня ответственности:

Повышенный. Это здания и сооружения, отнесенные в соответствии со статьей 48.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к особо опасным, технически сложным или уникальным объектам:

• высота более чем 100 метров;

• пролеты более чем 100 метров;

• наличие консоли более чем 20 метров;

• заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 15 метров.

Нормальный. К этому уровню ответственности относятся все здания и сооружения, за исключением повышенного и пониженного уровней ответственности.

Пониженный. Здания и сооружения временного назначения. А также вспомогательные постройки, которые связаны со строительством или реконструкцией других объектов или находятся на участках под индивидуальное жилищное строительство.

Чтобы избежать ошибок при идентификации объектов и формировании перечня в целом, необходимо тщательно подходить к каждому этапу составления перечня. Это облегчит процедуру прохождения экспертизы и обеспечит безопасную эксплуатацию объекта.

Памятка: рекомендации по формированию перечня ЗиС

1. Ошибки в формировании перечня зданий и сооружений (ЗиС) встречаются более чем в половине проектов. Это приводит к отсутствию необходимых работ и, как следствие, отрицательным заключениям экспертизы, увеличению сроков и бюджета, а также риску штрафов и приостановки деятельности.

2. Правильное формирование перечня ЗиС включает несколько этапов: определение бизнес-цели проекта, выбор нужных объектов для ее достижения, анализ технологических связей и инженерного обеспечения, а также внимание к объектам, затронутым строительством.

3. Чтобы избежать ошибок при формировании перечня ЗиС, советуем заранее изучить идентичные объекты строительства, которые уже прошли экспертизу. Или обратиться за помощью в организацию, которая специализируется на такой работе.

4. Идентификация объектов помогает правильно классифицировать здания и сооружения, учитывая их назначение, принадлежность к транспортной инфраструктуре, опасность для окружающей среды и безопасность. Ошибки на этом этапе чреваты дополнительными затратами и корректировками.