Как правильно выделить этапы строительства, чтобы получить разрешение на ввод части объекта

Выделять этапы необходимо, если вы планируете запустить часть объекта в эксплуатацию до полного завершения строительства. В статье рассказываем, как и когда выделить этапы, чтобы избежать ошибок и не тратить месяцы на получение заключения о соответствии (ЗОС).

Чтобы вы смогли проверить правильность выделения этапов, мы подготовили чек-лист. Ссылку на него разместили в конце статьи.

Что такое этап строительства

Этап строительства — это строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию отдельно от других частей этого же объекта.

Представим, что у нас есть ТЭЦ, состоящая из двух блоков. Строительство одного из блоков можно выделить в отдельный этап — построить и запустить в эксплуатацию раньше, чем второй. Но все это при условии, что каждый из блоков может работать независимо друг от друга.

Еще один пример выделения этапа — строительство жилого комплекса, состоящего из трех корпусов. Каждый из них можно выделить в отдельный этап, то есть строить и вводить в эксплуатацию по очереди.

Этапы строительства выделяют с целью начать эксплуатацию объекта раньше завершения всей стройки. Это возможность начать получать прибыль от одного работающего здания до завершения всех строительно-монтажных работ.

Главное, чтобы выделенный этап был автономным. Это условие прописано в пункте 2 главы I Постановления Правительства РФ № 145. Также при его реализации должны выполняться все требования нормативных документов. Например, каждая постройка, включенная в отдельный этап, должна иметь свои инженерные и пожарные сети, подъездные дороги, места отдыха и так далее.

Что можно выделить в отдельный этап

Выносить в отдельные этапы строительства можно следующие объекты и работы:

• Отдельные объекты капитального строительства, которые будут построены на одном земельном участке;

• часть объекта капитального строительства, которую можно эксплуатировать независимо от строительства или реконструкции других частей этого объекта строительства;

• комплекс работ по подготовке территории к началу строительства: оформление прав владения и пользования земельным участком, снос существующих сооружений, перенос инженерных сетей, строительство временных зданий и сооружений, вырубку леса и другие работы;

• комплекс работ по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории;

• ряд специфических зданий и сооружений метрополитена, атомной энергетики и морских портов.

Выделение этапа — это всестороннее решение. Выделение каждого этапа должно быть тщательно обдумано и обосновано для экспертизы. Необходимо учитывать требования пожарной, промышленной и экологической безопасности и планировать соответствующие мероприятия по обоснованию выделения отдельных этапов строительства.

Когда и как нужно выделять этапы строительства

Этапы строительства можно выделять как на стадии разработки проектной документации, так и после получения разрешения на строительство.

Пошаговая инструкция для выделения этапов на стадии проектирования

Если вы технический заказчик, то в первую очередь вам нужно определиться, работы по каким зданиям и сооружениям в какие этапы выделить, и включить данные требования в задание на проектирование (ЗнП). Проектировщики должны сделать проект с учетом пожеланий заказчика и нормативных требований к проекту.

Шаг 1. В соответствующем пункте ЗнП укажите необходимость выделения этапа, как вы планируете разделить строительство зданий и сооружений на этапы, а также требования к выделению.

Рекомендуем вам такой перечень требований к проекту:

• разработать проектные решения по выделению этапов строительства в соответствии с пунктом 2 статьи I Постановления Правительства РФ № 145 в части определения «этап строительства»;

• обеспечить соблюдение требований нормативно-технической документации, действующей на дату получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), отдельно для каждого этапа строительства;

• согласовать с техническим заказчиком перечень проектируемых объектов с разделением на этапы;

• уточнить и обосновать выделение этапов в проектной документации;

• отдельно для каждого этапа подготовить расчеты конструктивной надежности объекта, которые должны соответствовать требованиям ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Перечень может меняться в зависимости от проекта.

Шаг 2. В ходе разработки проектной документации, после получения уточнений и обоснований от проектной организации, согласуйте перечень зданий и сооружений для каждого этапа.

Шаг 3. Проверьте, что в нужных разделах проектно-сметной документации указано выделение этапов с описанием принятых проектных решений, обеспечивающих требования наилучших доступных технологий (НДТ).

Для объектов капитального строительства проверьте правильность выделения этапов в разделах:

• «Смета на строительство» (СМ) (при наличии);

• «Пояснительная записка» (ПЗ);

• «Планирование земельного участка» (ПЗУ);

• «Проект организации строительства» (ПОС);

• «Охрана окружающей среды» (ООС);

• «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» (МПБ);

• иных разделах по усмотрению технического заказчика или проектировщика.

Шаг 4. После получения положительного заключения государственной экспертизы получите разрешение на строительство для этапа, который планируется реализовать первым.

Шаг 5. После завершения этапа строительства вам необходимо сдать объект органам государственного строительного надзора и получить ЗОС.

Шаг 6. Получите разрешение на ввод объекта данного этапа строительства.

Пошаговая инструкция для выделения этапов на стадии строительства

Выделение этапов после получения разрешения на строительство хуже тем, что проходить экспертизу и получать разрешение придется еще раз. Вам как заказчику надо понять, какие этапы хотите выделить, и после этого выдать проектировщикам задание на изменение уже существующего проекта.

Шаг 1. Внесите изменение в задание на проектирование, указав требование о выделении этапов.

Шаг 2. Выполните корректировку проектной документации. А именно внесите изменения как минимум в смету на строительство (при наличии) и в следующие разделы пояснительной записки:

• «Планирование земельного участка»;

• «Проект организации строительства»;

• «Охрана окружающей среды»;

• «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности».

Разделы указаны для объектов капитального строительства. Иные разделы — по усмотрению технического заказчика или проектировщика.

Шаг 3. Определите способ утверждения изменений, внесенных в проектную документацию, по пункту 3.8 или пункту 3.9 статьи 49 ГК РФ.

Шаг 4. После утверждения получите разрешение на строительство (РнС) для необходимого этапа. Это можно реализовать, внеся изменения в полученное РнС или запросив выдачу нового.

Шаг 5. После завершения строительства по данному этапу сдайте объект органам государственного строительного надзора и получите ЗОС.

Шаг 6. Получите разрешение на ввод объекта данного этапа строительства.

При выделении этапов на стадии проектирования в проектной документации будут максимально качественно учтены требования к каждому этапу. Делать проект с нуля проще и быстрее, чем переделывать и вносить изменения в уже готовый проект.

Самая большая сложность в выделении этапов строительства — сделать это правильно. В нормативных документах выделение этапов регламентировано сухо, поэтому такую работу лучше доверить профессионалам.

Организации, не раз сталкивавшиеся с такой работой, знают, как грамотно обосновать решения и исключить проблемы при сдаче объекта органу, осуществляющему функцию государственного строительного контроля. Они помогут пройти согласование проектных решений с государственной экспертизой, чтобы получить разрешения на ввод частей объекта строительства вовремя.

Последствия неправильного выделения этапов строительства

Чаще всего заказчики сталкиваются с тем, что теряют время из-за недостаточного обоснования или ошибок в выделении этапов. Корректировка с последующим пересогласованием может затянуться на несколько месяцев и даже на год.

Для застройщика неправильное выполнение выделения этапов грозит не только срывом сроков, но и финансовыми потерями из-за того, что объект будет введен в эксплуатацию позже.

Проверить правильность выделения этапов можно по нашему бесплатному чек-листу. Это поможет избежать ошибок как на стадии формирования задания для проектировщиков, так и перед согласованием проекта.

Или задайте свой вопрос нашему менеджеру. Специалист проверит, правильно ли обосновано выделение этапов, а также оформление проектной документации.

Памятка

1. При выделении этапа помните, что он должен быть автономным, отвечать требованиям законодательства и нормативным требованиям в области пожарной, промышленной и экологической безопасности.

2. Для получения разрешения на ввод части объекта важно не только выделить этап, но и суметь грамотно обосновать это.

3. Неправильно выделенный этап грозит заказчику потерей времени и денег. Пересогласования проекта могут затянуться не только на месяцы, но и на годы.